근저당권 설정 시 알아두어야 할 것들

1) 채권최고액과 당보평가액

 

채권최고액은 근저당권 설정액을 말하며,

이는 현재 발생되어 있거나

장래 발생될 미확정 채권에 대해 설정됩니다.

 

채권자는 그 채권최고액 한도 내에서

우선변제권을 확보하게 되는 것입니다.

 

담보평가액은 채권자 회사에서

여신한도를 운영할 경우에

담보한도를 정하는 기준이 되는 금액입니다.

 

2) 채권최고액

 

앞에서 설명한 대로

채권최고액은 근저당권 설정액을 

말하는 것으로,

 

채권자는 채권최고액 한도 내에서

후순위권자와 일반채권자에 대해

우선변제권을 확보하는 것입니다.

 

이러한 관점에서 본다면

채권최고액이 높으면 높을수록

좋지 않을까 생각이 들 수도 있습니다.

 

물론 채권최고액의 높으면 높을수록

그만큼

큰 금액을 우선변제권으로 확보하는 것이기

때문입니다.

 

하지만

채권최고액이 높으면 높을수록

그만큼 근저당권 설정비용이 증가하게 됩니다.

 

그리고 

등기부등본에 설정된 채권최고액만 보고

그것을 담보액으로 오판하여

여신한도를 확대 운영할 우려성도 있습니다.

 

따라서 보통 실무에서는

담보여력의 12~150%를 채권최고액으로

설정하고 있습니다.

 

담보여력의 120~150%로 설정하는 이유는

담보물건의 시가가 상승할 수도 있고

 

또 선순위가 있는 경우에는

향후에 선순위권자의 물권이 해지되면

담보여력이 늘어날 가능성도 있기 때문입니다.

 

여기서 담보여력이란 

감정평가액에서 선순위 설정액과 

임대차보증금 및 소액 임대차보증금 발생 가능액을

공제한 금액을 말합니다.

 

3) 담보평가액

 

앞에서 설명한 바와 같이 담보평가액은

여신한도 운영 시에 담보한도를 정하는 기준이 됩니다.

 

근저당권을 실행하자면

경매를 통해 환가를 하게 되는데,

경락 가는 시가나 감정평가액보다 낮은 것이

보통입니다.

 

그러므로 담보평가는 가능한 한

보수적으로 하는 것이 좋은데,

 

너무 보수적으로 운영하게 되면

제공할 수 있는 담보물건이 무한정 있는 것도

아니기 때문에

이 또한 문제가 됩니다.

 

4) 근저당권 설정등기

 

근저당권은 근저당권 설정계약을 체결하고

근저당권 설정등기신청서와

구비서류를 갖추어 등기를 함으로써

설정됩니다.

 

근저당권은 부동산등기부 중 을구에 기재되며,

기재되는 내용은 근저당권 설정이라는 문구와

접수일자, 접수번호, 근저당권 체결일자, 

설정계약이라는 문구, 채권최고액,

채무자의 이름과 주소, 채권자의 이름과 주소입니다.

 

참고로

나대지에 근저당권을 설정 시에는

동시에 지상권도 설정하도록 해야 합니다.