유치권이란 정확히 무엇일까요?

유치권이란

다른 사람의 물건을 우연히 보관하게 되거나

수리.관리를 부탁받아 

수리.보관하게 된 사람은

물건을 맡긴 사람이 와서

그 물건을 돌려달라고 말하더라도,

 

그 물건의 보관비나 수리비를 받기 전까지

물건의 반환을 거절함으로써

보관비나 수리비를 받을 수 있게 되는데,

 

이때 물건의 보관자가

'수리비나 보관비를 받을 때까지

물건의 반환을 거절할 수 있는 권리'가

바로 유치권입니다.

 

즉 세탁소에서 세탁물을 맡긴 사람에게서

세탁비를 받을 때까지

세탁물을 내 주지 않을 권리,

거리에게 개에게 물렸을 때

그 개를 붙잡아 두고 

주인이 찾으러 오더라도 

치료비를 받을 때까지는 

개를 돌려주지 않을 권리.

 

다른 사람과 신발이나 우산이 뒤바뀐 경우에

상대방에게

자신의 신발.우산을 돌려받기 전에는

역시 그 신발.우산의 반환을

거절할 수 있는 권리,

주차장에서 주차료를 받기 전까지는

주차된 차의 반출을 금지시킬 권리,

 

매매계약을 취소하게 되었을 때

지불한 매매대금을 돌려받기 전까지

매매목적물의 반환을 거절할 수 있는 권리

등이

모두 유치권에 해당합니다.

 

그런데 유치권을 행사하여 그 물건 때문에 들인

비용을 반환받고자 하는 자는

반드시

반환을 요구받게 된 물건을 

계속 점유.보관하고 있어야 하며,

 

그 물건의 점유를 잃게 되면 그 순간부터

유치권도 상실하게 됩니다.

임대차와 유치권

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남의 건물을 사용하는 임차인은 

그 건물을 사용하면서

동시에

그 건물을 '보관'하는 것이 되므로,

 

임차인은 임차한 건물에 설치된 

보일러나 벽체 또는 문짝 등 건물을 사용하는데

필수적인 부분이

임차인의 잘못없이 파손되었을 경우에는

 

임대차기간 중이라도 

집주인에게 그 수리비를 요구할 수 있고,

 

집주인이 수리비를 주지 않기 때문에

임차인이 스스로 비용을 들여서

건물을 수리한 경우에는

그 수리비(필요비)를 받을 때까지는

임대차기간이 종료되더라도

건물의 명도를 거절할 권리가 있고,

 

집주인의 양해를 받아 임차한 아파트의

낡은 베란다나 창호를 개수하는 등의 방법으로

아파트의 가치를 높였을 경우에는

 

임대차가 종료한 후에 

그와 같은 개보수 비용이나

그로 인한 아파트의 가치

증가액(유익비)중의 하나를

요구하여

그 돈을 받을 때까지는 역시 

아파트의 명도를 거절할 권리가 있는데,

 

이때 임차인이 건물의 명도를 거절하는 것도

유치권을 행사하는 것입니다.

 

이때 임차인은

임대차 종료 후에 집주인의 명도요구를

받더라도

임차보증금을 반환받기 전까지는 역시

임차한 건물의 명도를 거절 할 수 있지만,

 

임차인이 지불했던 임차보증금은

'그 물건을 보관하게 된 과정에서 생긴 비용'은

아니므로

이것을 유치권의 행사로 인정할 수는 없으나,

 

법률은 이 경우에도

임대인과 임차인 사이의 형평성을

확보해 주기 위하여

유치권과는 별도로

'동시이행의 항변권'이란 이름으로

보증금을 받을 때까지

건물의 명도를 거절할 수 있는 권리를

인정하고 있습니다.

 

그렇지만 상가 등의 임대차에서 발생하는

'권리금'에 대하여는

보통 유치권이나 동시이행의 항변권이

보장되지 않으므로 주의하여야 합니다.

 

한편,유치권을 행사하여

물건을 계속 보관하면서

그 물건에 들어간 비용을

돌려받고자 했는데,

 

오히려 물건의 소유자가

물건의 반환을 청구하지 아니하고

시간을 질질 끈다면 어찌해야 할까요?

 

이러한 경우 유치권자는

법원에 그 물건의 경매를 신청하거나

'물건을 감정평가하여 변제충당하게 해 줄 것'을

청구할 수 있습니다.

 

이 경우에 유치권자는

법원에 위 신청을 한 사실을

물건의 소유자에게 통지하여야 합니다.